Hotel w przepisach: Zamieszkania zbiorowego, usługowy czy użyteczności publicznej?
Hotel to miejsce tymczasowego pobytu dla podróżnych. Świadczy usługi zakwaterowania i dodatkowe serwisy. Jego klasyfikacja prawna bywa złożona. Zrozumienie przepisów jest kluczowe dla inwestorów i operatorów.
Hotel jako budynek zamieszkania zbiorowego
Hotele służą okresowemu pobytowi ludzi. Nie jest to stałe miejsce zamieszkania. Przykładem jest nocleg w podróży służbowej. Goście zatrzymują się na krótki czas. Może to być jeden dzień lub tydzień. Tak definiuje budynki zamieszkania zbiorowego prawo. Zgodnie z Rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 roku. Hotele wpisują się w tę definicję. Klienci korzystają z noclegu poza domem.
Czy hotel jest budynkiem zamieszkania zbiorowego?
Tak, hotel jest budynkiem zamieszkania zbiorowego. Zgodnie z rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z 2002 roku. Przeznaczono go do okresowego pobytu ludzi. Goście nie mieszkają tam na stałe.
Hotel jako budynek usługowy
Budynki usługowe nie mają jednej legalnej definicji. Służą świadczeniu różnorodnych usług. Lokale handlowe też zalicza się do usługowych. Budynki usługowo-biurowe umożliwiają pracę umysłową. Hotele to budynki usługowe. Zapewniają miejsca noclegowe. Oferują wyżywienie i dodatkowe usługi. Mogą mieć sale konferencyjne lub SPA. Posiadają specyficzny rozkład wnętrz. Jest on dostosowany do świadczenia usług. Budynki usługowe muszą spełniać normy. Chodzi o bezpieczeństwo i higienę pracy. Ważna jest odporność ogniowa. Niezbędne są zabezpieczenia przeciwpożarowe. Obowiązują też normy energetyczne WT2021.
Jakie pomieszczenia może mieć budynek usługowy?
Budynek usługowy może mieć wiele pomieszczeń. Obejmuje powierzchnię usługową i socjalną. Posiada też część gospodarczą. Mogą tam być biura i gastronomia. W hotelach są oczywiście pokoje gościnne.
Hotel jako budynek użyteczności publicznej
Budynki użyteczności publicznej zaspokajają potrzeby społeczne. Mają być dostępne dla wielu osób. Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 2002 roku wymienia przykłady. Są to obiekty administracji, kultury, oświaty. Należą do nich też placówki zdrowia, handlu, sportu. Przepisy nie rozstrzygają jasno statusu hotelu. Istnieją rozbieżności w orzecznictwie. Krajowa Izba Odwoławcza analizowała tę kwestię. Niektóre wyroki uznają hotel za użyteczności publicznej. Inne twierdzą, że nie jest. Decyzja zależy od treści umowy. Ważna jest intencja stron. Szczególnie w dokumentach zamówienia publicznego. Zamawiający powinien jasno zdefiniować pojęcia. Brak definicji może prowadzić do sporów. Według orzeczenia KIO, doświadczenie w budowie hotelu nie wpisywało się w definicję budynku użyteczności publicznej w kontekście konkretnego przetargu.
„W ocenie Izby z powyższego jednoznacznie wynika, że zamiarem Zamawiającego było wyłonienie wykonawców posiadających doświadczenie w projektowaniu określonej kategorii budynków – użyteczności publicznej, zgodnie z warunkami technicznymi przewidzianymi w ww. rozporządzeniu.”
Interpretacja pojęcia powinna opierać się na definicji legalnej. Znajduje się ona w § 3 pkt 6 rozporządzenia. Dokumentacja zamówienia musi być precyzyjna. Uniknie się wtedy niejasności.
Wymogi prawne i techniczne przy budowie hotelu
Budowa hotelu wymaga spełnienia wielu przepisów. Podstawą jest Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Określa on zasady zabudowy terenu. Tam, gdzie planu nie ma, potrzebne są warunki zabudowy. Określają one wysokość budynku i gabaryty. Ważne są odległości od innych budynków. Prawo budowlane reguluje proces projektowania i budowy. Hotele zalicza się do kategorii obiektów budowlanych. Zazwyczaj jest to Kategoria XIV. Obejmuje budynki zakwaterowania turystycznego. Projekty muszą uwzględniać normy techniczne. Minimalna wysokość pomieszczeń to 2,5 metra. Pokój musi mieć co najmniej 10 metrów kwadratowych. Liczba miejsc parkingowych też jest określona. Wymaga się 1 miejsca na 4 pokoje. Niezbędne są licencje i certyfikaty. Przykładem jest certyfikat energetyczny. Audyt energetyczny przedsiębiorstwa wykonuje się co 4 lata.
Bezpieczeństwo jest priorytetem. Sanepid wymaga czystych i wentylowanych pomieszczeń. Obiekty muszą mieć drogi ewakuacyjne. Potrzebny jest sprawny system alarmowy. Gaśnice są obowiązkowe. Większe hotele mogą wymagać instalacji tryskaczowej. Wymogi bezpieczeństwa pożarowego są szczegółowe. Obejmują odpowiednią instalację przeciwpożarową. Ważna jest ewakuacja i oznakowanie. Prawo wodne wymaga decyzji administracyjnej. Dotyczy to korzystania z wód. Ustawa o ochronie środowiska nakłada obowiązki. Należy uwzględniać wpływ na środowisko. Emisja gazów cieplarnianych jest istotna. System certyfikacji BREEAM ocenia budynki proekologiczne. Stosuje się go coraz częściej. Instalacje odnawialnych źródeł energii są popularne. Zastosowanie ich przynosi korzyści środowisku. Wymagane są badania geotechniczne. Obejmują analizę gruntów i zagrożeń. Infrastruktura techniczna musi być zapewniona. Chodzi o podłączenie do sieci. Należą do nich woda, kanalizacja, prąd, telekomunikacja. Obowiązujące przepisy wymagają dostępności. Należy ją zapewnić dla osób niepełnosprawnych. Budowa hotelu to wysokie koszty. Obejmują materiały i robociznę. Ważne są zezwolenia i ubezpieczenia. Ryzykiem jest niedopasowanie projektu do potrzeb rynku. Lokalizacja i wymagania prawne są kluczowe. Budżet i trendy wpływają na projektowanie. Budowa wymaga współpracy projektanta i inwestora.
Jakie dokumenty są potrzebne do rozpoczęcia budowy hotelu?
Do rozpoczęcia budowy hotelu potrzebujesz wielu dokumentów. Podstawą jest Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Bez planu wymagane są warunki zabudowy. Niezbędny jest projekt budowlany. Potrzebujesz mapy do celów projektowych. Wymagane są zgody na przyłącza mediów. Konieczne są badania geotechniczne.
Projektowanie hoteli o różnym przeznaczeniu
Projektowanie hoteli uwzględnia ich przeznaczenie. Hotele biznesowe lokalizuje się w centrach miast. Często są blisko centrów biznesowych. Resorty położone są w unikatowych miejscach. Mogą to być plaże lub góry. Żaden hotel nie zapewnia już tylko noclegów. Obiekt hotelowy musi mieć restaurację i SPA. Potrzebny jest basen i recepcja. Ważny jest hol i przestrzeń rozrywkowa. Niezbędne jest zaplecze. Typowy układ to korytarzowy. Pokoje są rozmieszczone wzdłuż korytarza. Pokoje mają różną powierzchnię. Zależy to od standardu i liczby osób. Wyższy standard oznacza większy pokój. W każdym pokoju powinna być łazienka. Ważne jest wejście dla osoby niepełnosprawnej. Elewacje hotelu świadczą o jego renomie. Przykładem jest Hotel Azyl. Zbudowano go w technologii tradycyjnej murowanej. Nawiązuje do budownictwa regionalnego. Na dachu umieszczono lukarny. Projekt musi być funkcjonalny i oryginalny. Powinien odzwierciedlać prestiż budynku. Luksusowe wnętrza i wysoki standard wykończenia są kluczowe. W hotelach miejskich ważne są doświadczenia. Chodzi o związane z kulturą miasta. Projektowanie przestrzeni resortowych skupia się na otoczeniu. Ważne są atrakcje. Sezonowość popytu zależy od pór roku. Wpływają na nią wydarzenia kulturalne i święta. Można z nią walczyć. Pomagają elastyczne programy i atrakcje całoroczne. Nowe technologie wspierają projektowanie. Systemy BIM i RTR poprawiają jakość. Skracają czas realizacji projektów. Wybór materiałów zależy od stylu i budżetu. Ważne są właściwości konstrukcyjne. Należy dbać o zrównoważony rozwój. Zastosowanie materiałów ekologicznych przynosi korzyści. Inwestycje w technologie oszczędzania energii są ważne. Warto stosować systemy wentylacyjne. Certyfikacje ekologiczne są coraz istotniejsze.
„Żaden hotel nie ogranicza się już obecnie do zapewnienia wyłącznie miejsc noclegowych dla swoich gości.”
„Dobrze zaprojektowany hotel czy resort powinien być funkcjonalny, estetyczny, przyjazny, a jego obłożenie niezależne od sezonu.”
Organizacja i personel hotelowy
Organizacja hotelu ma hierarchiczną strukturę. Określa relacje między działami. Wyróżnia się trzy poziomy zarządzania. Jest poziom wyższy, średni i wykonawczy. Wyższe zarządzanie to zarząd hotelu. Należą do niego dyrektorzy departamentów. Odpowiadają za strategię i finanse. Ważny jest marketing i sprzedaż. Poziom średni to menedżerowie działów. Przykładem jest menedżer recepcji. Menedżer gastronomii to też średni poziom. Poziom wykonawczy to pracownicy liniowi. Bezpośrednio obsługują gości. Są to recepcjoniści i kelnerzy. Należą do nich też sprzątaczki. Departamenty hotelowe są zróżnicowane. Obejmują recepcję i rezerwację. Ważna jest gastronomia i sprzątanie. Są też działy techniczny i marketingowy. Niezbędne są finanse i personel. Dział bezpieczeństwa jest kluczowy. Personel hotelowy odgrywa ważną rolę. Wpływa na zadowolenie gości. Tworzy pozytywny wizerunek hotelu. Proces rekrutacji ma swoje kryteria. Chodzi o kwalifikacje i umiejętności. Ważna jest komunikacja. Znajomość języków obcych jest atutem. Zdolność do pracy zespołowej jest niezbędna. Szkolenia personelu są ciągłe. Obejmują obsługę gości. Ważne jest bezpieczeństwo. Szkoli się z procedur hotelowych. Rozwija się umiejętności specyficzne dla stanowiska. Zarządzanie personelem usprawniają systemy. Służą planowaniu pracy. Ewidencjonują czas pracy. Rozliczają wynagrodzenia. Wspierają rozwój pracowników. Oprogramowanie HR pomaga w rekrutacji. Usprawnia szkolenia i ocenę wyników. Zarządzanie zasobami ludzkimi obejmuje motywowanie. Ważne jest rozwiązywanie konfliktów.
Wymogi prawne podczas eksploatacji hotelu
Prowadzenie hotelu w Polsce to wyzwanie. Wymaga przestrzegania przepisów. Każdy obiekt noclegowy musi być zarejestrowany. Wpisuje się go do gminnej ewidencji. Prowadzi ją wójt, burmistrz lub prezydent miasta. Hotele muszą spełniać standardy. Określa je Minister Sportu i Turystyki. Rozporządzenie jest z 26 października 2017 roku. Obiekty noclegowe dzieli się na rodzaje. Są hotele, pensjonaty, motele. Należą do nich domy wycieczkowe i schroniska. Sanepid stawia wymagania. Pomieszczenia muszą być czyste. Muszą być dobrze wentylowane. Należy zapewnić warunki higieniczne. Obiekty podlegają kontrolom. Mogą je przeprowadzać różne instytucje. Należą do nich PINB i straż pożarna. Kontrole może przeprowadzać Poczta Polska. Urząd miasta też ma takie prawo. Prowadzenie działalności w nieprzystosowanym budynku jest ryzykowne. PINB może nakazać zawieszenie działalności. Rezerwacje powinny być jasne. Muszą zawierać zasady anulowania. Ważne są zwroty zaliczek. Określają prawa i obowiązki gości. Hotel musi mieć politykę RODO. Obowiązkowy jest inspektor ochrony danych. Działalność w budynku bez odpowiedniego dostosowania wymaga zgłoszeń. Zmiany zgłasza się do PINB.
„Prowadzenie działalności hotelarskiej w Polsce to nie tylko okazja do realizowania dochodowego biznesu, ale również duże wyzwanie związane z przestrzeganiem wielu przepisów prawnych i spełnianiem wymogów technicznych oraz sanitarnych.”
Mikroprzedsiębiorstwa podlegają kontrolom. Czas kontroli to do 12 dni roboczych w roku. Warto mieć książkę kontroli. Potwierdza się w niej czas trwania kontroli. Przed rezerwacją warto wyjaśnić zasady. Należy sprawdzić regulamin hotelu. Wprowadzenie polityki RODO jest niezbędne.
Otoczenie hotelu – aspekty formalne i funkcjonalne
Otoczenie hotelu to przyległy teren. Może być własnością obiektu. Może być w jego użytkowaniu. Wielkość obszaru zależy od lokalizacji. Liczy się charakter miejsca. Inaczej jest w zwartej zabudowie. Inaczej na przestrzeni otwartej. Obiekty hotelowe mają minimum 10 pokoi. Świadczą szeroki zakres usług. Zasady dostępności i aranżacji otoczenia wynikają z przepisów. Określa je Rozporządzenie Ministra Gospodarki i Pracy z 2004 r. Ważne jest też Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 2002 r. Dojazd i dojścia muszą prowadzić do drogi publicznej. Większe hotele potrzebują dróg pożarowych. Wymagania dotyczące obsługi dostaw są różne. Zależą od kategorii hotelu. Inne są dla hoteli z 4-5 gwiazdkami. Miejsca postojowe też mają normy. Minimalna szerokość miejsca dla niepełnosprawnego to 3,6 m. Długość wynosi 5 m. Nawierzchnia dojazdów i dojść powinna być utwardzona. Musi być estetyczna. Należy ją dostosować do charakteru otoczenia. Hotele muszą być dostępne dla niepełnosprawnych. Wymaga to co najmniej jednego dostępnego dojścia. Przestrzeń wokół obiektu dzieli się funkcjonalnie. Powinna być odpowiednio zagospodarowana. Ważna jest zieleń i rekreacja. Obiekty gospodarcze muszą być oddzielone. Chodzi o strefę dla gości. Należy je ukryć wizualnie i akustycznie. Wejście do hotelu musi być wygodne. Ważne jest bezpieczeństwo. Potrzebne jest oświetlenie. Konieczna jest ochrona przed pogodą. Hotele 4- i 5-gwiazdkowe wymagają górnej osłony nad podjazdem. Dodatkowe elementy podnoszą walory estetyczne. Mogą to być elementy wodne lub zieleń.
„Właściwe rozplanowanie tych stref, dostosowanie ich wielkości do wymogów formalnych oraz realizowanych zadań zapewni funkcjonalność przestrzeni i jej powiązanie z hotelem.”
„W hotelach 4- i 5-gwiazdkowych musi być także zagwarantowana górna osłona nad podjazdem do obiektu.”
Warto planować przestrzeń rekreacyjną. Zieleń pełni ważną funkcję. Może zwiększać bioróżnorodność w miastach. Aranżacja otoczenia wpływa na doświadczenia gości. Warto inwestować w estetykę i funkcjonalność.
Zobacz także: